今、日本における絶好中の大規模都市開発って！

大手組織建築設計事務所設計部が一人勝ちかなって、10年前位から感じる。
以前は全く違っていた、今は業界の住み分けが明確になった。
スーパーゼネコン(鹿島建設、清水建設、竹中工務店、大林組、大成建設)のゼネコン設計部も、ある意味下請け
かなって実感。
大手組織建築設計事務所が関わる基本設計って、学校で習う設計課題を大きくしたものと思えば理解できる。
ゼネコン設計部が関わる実施設計って学校出て、社会で習う、覚える業務。学校で教えるところなし。

キーワード
基本設計→建築主の為の設計
実施設計→工事施工会社の為の設計

基本計画・基本設計→デザイン、形態、用途区分、法規制、仕様、工法、概算予算、ワークショップなど
　　　　　　　　　→意匠、構造、設備、電気設計別
実施設計→基本設計にのとって役所業務(確認申請)から各ゼネコンの仕様の施工図が着手できる状態にまでする
　　　　　こと
　　　　→坪単価算出にて設計図面作成(各種検討作業にて作成),対ゼネコン見積検討作業
　　　　→ゼネコン設計部が設計する場合、そのゼネコン施工にあった図面作成。設計事務所が設計する場合、
　　　　　ゼネコンが実施設計図面を見て総工事費決めるため作成の仕方違う
　　　　→設計事務所は実施設計作成時ゼネコン未決定、作成後数社のゼネコンに見積り発注、いわゆる入札
工事監理→建築士法の工事監理→大きな建物だと1級建築士以外出来ない。→必ず置かなければ工事出来ない
　　　　→一般的な設計監理をいう
　　　　→基本設計、実施設計通りにゼネコンが施工しているかチェック。現場監督施工管理とは違う
　　　　→業界用語で建築士法の工事監理(一般的な設計監理)をサラカン、建設業法の現場監督施工管理をクダ
　　　　　カンといい、こちらは1級施工管理技師配置でよい。
大手組織建築設計事務所→設計技術者100人以上、意匠(デザイン)設計、構造設計、設備設計、電気設計、都市
　　　　　　　　　　　　開発、工事監理(設計監理)、コンサルタンツの専門設計技術者を置きトータルな設計
　　　　　　　　　　　　を行う建築設計事務所。個人住宅以外の大型工事を得意とする。
　　　　　　　　　　　　基本設計のレベルが実施設計レベルに近いところが多い。
　　　　　　　　　　　　大手組織設計事務所でいうと
　　　　　　　　　　　　日建設計、日本設計、久米設計、佐藤総合計画、INA新建築研究所など東京本社が多い
ゼネコン→総合建設業。建築主体の会社、売上が建築に依存(たとえば竹中工務店100％建築依存)。
　　　　　会社状況見るのには3年分の手持ち工事の受注高と受注内容。
　　　　 　3年分の手持ち工事を確保しており、技術部門はそれ以上は受注せず3年分の仕事をする。4年先の
　　　　　営業で受注確保。その会社に設計 ・施工及び施工を頼みたくても、どんなに早くても4年先の工事と
　　　　　なる。デベロッパーなど急なプロジェクトを立案しても、まともな建設会社が見つからず、プロジェ
　　　　　クトが成り立たなくなることもある。強気で断る理由は、設計・施工及び施工受注において従業員確
　　　　　保、配置設定する為及び従業員に建設会社の一定技術品質能力確保持たせる為。NASAみたいの訳に
　　　　　行かない。新卒、中途採用の確保においても。従業員に毎年同程度の仕事を与えると理解すればよい。
　　　　　いわゆる厚労省が進めるOJT制度の推進。
　　　　→マリコン(海洋土木施工会社：代表的な東証のマリコン株4社→五洋建設、東洋建設、若築建設、佐伯
　　　　　建設工業)とは一線を画す。
　　　　→経営トップ、経営陣、経営方針まったく異なる。
　　　　→たとえば、大学の専攻(会社内出世度→調べるなら社長の出身学科)出身学科
　　　　→大手組織建築設計事務所、ゼネコンは建築学科、マリコンは土木工学科
　　　　→マリコンは土木主体で建築主体ではない。マリコンは除外。マリコンは建築、陸上土木の会社ではな
　　　　　い。ゼネコン、建築設計事務所業界で嫌われるマリコン。
　　　　→ここでは、あくまで建築の話。
最近、大型工事は基本計画・基本設計・工事監理(設計監理)が建築設計事務所、実施設計・施工(設計施工)は
ゼネコンのパターンが多い
建築設計事務所って、設計料(設計・工事監理)だけで食っている会社。ゼネコンって工事価格(施工)で食ってい
る会社。これって一番解りやすい！

で今、流行りの都市再開発自分なりに調べてみた。自分も時代に乗り遅れてるかも！

A.特定業務代行者→ゼネコンが関わる特定業務代行者ってなんだ。→解んないような解ったような！
　解んないので特定業務代行者って調べてみると、こんなことが書いてある。
　市街地を再開発する事業手法の１つの手法→特定業務代行方式。
　再開発の事業施行者に代行、工事を施工する者と保留床を譲り受ける者をセット選定。
　一般業務代行→最終的に未処分保留床が発生したとしてもその取得義務はない
　特定業務代行→最終的に未処分保留床が発生した場合には、当該保留床の取得を義務付け

B.PFI→公共工事の新しい手法！　PFI事業→民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用→公共施設等の建設、
維持管理、運営等 →定期借地権みたいに、たとえば年数決めて第3セクター(不動産業者、ゼネコン、建築設計
事務所、管理会社等の共同設立)が国立大学や公立学校などの敷地にその学校の利用する建物を建て、学校側か
ら賃料収入を得る公共工事の手法

C.都市再生特別地区(都市計画法の地域地区)→都市再生特別地区ってなんぞや→なんでも建つんだ！
　都市再生特別措置法→民間事業者を主とする都市再生事業
　都市再生緊急整備地域→都市再生の拠点→その中でも、都市の国際競争力を強化、特に重要な地域
　都市再生特別地区(都市計画法の地域地区・都市再生特別処置法)
　→都市再生緊急整備地域内で都市再生のために高度利用を図る地区
　→建築基準に定める容積率などの一般的な規制の適用を受けない
　→用途制限・建ぺい率・容積率・高さの最高限度・斜線制限・日影規制などのあらゆる規制除外
　高度（こうど）→小さな建物ではなく、より大きな建物を建てて土地を利用

主な都市再開発手法
①都市再開発法の市街地再開発事業
②土地区画整理法の都市計画
③建築基準法及び都市計画法の地域地区の特定街区制度
④建築基準法の総合設計制度
⑤法定都市計画→都市計画法の地区計画→再開発促進区など

A.市街地再開発事業(都市再開発法)→小さい敷地に大きな建物を建てる時に利用！
イ.第一種市街地再開発事業→権利変換方式
　権利変換手続きにより、従前建物、土地所有者等の権利→再開発ビルの床に関する権利に等価で変換
　権利変換→事業前の権利者(土地の所有権、建物の所有権、借地権、借家権、担保権（抵当権など）)にとった
　　　　　　ら、工事費安いほうがいい
　　　　　→権利床(事業前権利者の等価な床)増える→保留床(金銭を支払って床を所得：工事費と言ったほう
　　　　　　が解りやすい)減る
　　　　　→再開発区域面積の容積率(敷地に建てられる建物の大きさ限度：計画によって違う)
　　　　　→延べ面積増えても工事費高くなる
　　　　　→単純に再開発区域面積で考える方が楽(専門家に聞かないとよくわからん！)
　　　　　→延べ面積で見ると延べ面積(㎡)×建設単価＝総工費
　　　　　→総工費の持分の保留床面積と権利者の権利床の区域面積の関係(むずかしい！)
　　　　　→建物登記は解るが、土地面積、区域面積が変わらない土地登記ってどうなるのじゃ
　　　　　→第一種市街地再開発事業って再開発区域内の住民の権利優先ですよね
ロ.第二種市街地再開発事業→用地買収方式
　公共性、緊急性が著しく高い事業→一旦施行地区内の建物・土地等を施行者が買収又は収用

B.土地区画整理事業(土地区画整理法）
　→都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地の区画形質の変
　　更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。
　土地区画整理法上換地処分→原則として換地計画に係る区域の全部について、土地区画整理事業の工事が完了
　　　　　　　　　　　　　　した後、従前の土地について所有権その他の権利をもつ者に対し、土地を割り当
　　　　　　　　　　　　　　て、最終的にこれを帰属させる。

C.特定街区制度(建築基準法・都市計画法)
　→街区を単位として、有効な空地を備えた市街地の整備改善に資する建築物の計画を都市計画に定め、建築形
　　態の一般的規制を適用せずこれに置き換え、有効な空地の規模等に応じ、容積率を割増をする。
　　隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間の容積率移転が可能である。

D.建築基準法令集の後ろの方にある特殊な手法(建築基準法)→基本設計・基本計画形態手法→建築計画手法！
イ.総合設計制度→敷地内に公園(空き地)つくり容積率、斜線制限の緩和を受ける→行政条例あり
　　　　　　　 →斜線制限緩和の為の手法

ロ.建築基準法の一(いち)敷地一(いち)建物の原則緩和規定
a.建築物設計制度→既存の建物を含む複数の敷地・建物を一体として設計
　　　　　　　　　→当該敷地群を一つの敷地とみなして、 接道義務、容積率制限、建ぺい率制限、斜線制限、
　　　　　　　　　　日影制限等を適用。
　　　　　　　　　　建築基準法では一敷地一建物が原則、敷地は建築基準法の道路に2ｍ以上接してなければ
　　　　　　　　　　いけない
　　　　　　　　　→行政条例により外周道路設置などあり
　　　　　　　　　→容積増加所得の為の手法
b.総合的設計制度(一団地認定)→建築基準法では一敷地一建物が原則、敷地は建築基準法の道路に2ｍ以上接して
　　　　　　　　　　　　　　　 なければいけない
　　　　　　　　　　　　　 　→可分・不可分の関係→可分：一敷地一建物、不可分：一敷地複数建物
　　　　　　　　　　　　　　 →不可分→工場、学校など(行政判断によって違う)
　　　　　　　　　　　　　　 →可分の建物をまとめて一敷地にする→マンションの団地など
　　　　　　　　　　　　　　 →行政条例あり
　　　　　　　　　　　　　　 →敷地の道路に接する制限(基準法2ｍ：それ以外行政条例制限あり)の為の手法

E.地区計画制度(都市計画法)
　→地区の課題や特徴を踏まえ、住民と区市町村とが連携しながら、地区の目指すべき将来像を設定し、その実
　　現に向けて都市計画に位置づけて「まちづくり」を進めていく手法。
　地区計画の区域内における制限の特例制度
　・再開発等促進区
　・誘導容積型地区計画
　・容積適正配分型地区計画
　・高度利用型地区計画
　・用途別容積型地区計画
　・街並み誘導型地区計画
　などがある